månadsarkiv: april 2019

Den onda staden

Hur gör man egentligen för att bygga ett nytt utanförskapsområde? Vilka krav är allra viktigast att tillgodose för att verkligen säkerställa att området blir rejält segregerat och oattraktivt från dag 1? Nej, självklart är det ingen som vill bygga ett nytt sådant område – ”och vi har ju lärt oss läxan från Miljonprogrammets dagar”, brukar det heta. Men har vi verkligen det?

Åren 2005-2010 drevs ett samverkansprojekt mellan Jönköpings, Norrköpings och Uppsala kommun samt Boverket, Trafikverket och Sveriges Kommuner och Landsting. Projektets namn var ”Den goda staden” och ambitionen var att identifiera viktiga element i vad som skapar attraktivitet i en stad. Det var ett vällovligt projekt som också fick genljud i långt fler kommuner än de som var direkt inblandade. Den som försökte ta till sig av projektets lärdomar serverades så klart ett smörgåsbord av intressanta slutsatser. Med andra ord kan vi nu alla luta oss tillbaka i den trygga förvissningen om att alla kommuner numera planerar ny bebyggelse på ett sätt som skapar just en god stad – eller?

I praktiken fungerar vi människor på ett annat sätt – vi omtolkar och anpassar och förhandlar med oss själva inombords. Och får vi en lista över bra saker att ta hänsyn till så tenderar vi snarare att identifiera de saker vi redan tänkt på och tänka att om vi genomför dem så kommer vi åtminstone en bit på vägen. Det är säkert bra i många fall, men i fallet stadsbyggnad är det en väldigt farlig väg. För stadsdelar tar väldigt lång tid att bygga om och därför är det viktigt att göra rätt från början. Eller vad som verkligen är viktigt är faktiskt inte att göra rätt – det är att undvika att göra fel. För faktum är att vi har bra mycket bättre kunskap om hur vi bygger den onda staden, än hur vi bygger den goda.

Om jag vill bygga ett nytt utanförskapsområde idag så kan vi ganska säkert identifiera ett antal element som är viktiga att få på plats:

  • Välj ut en plats för området som gör att om man inte bor i området så finns ingen naturlig anledning att komma dit, d.v.s. bygg som enklav. Så säkerställer vi att människor i andra områden talar om – inte med – folket i det nya området
  • Planera hela området på en gång med så få olika detaljplaner som möjligt för att maximera enformighet
  • Minimera antalet aktörer som exploaterar området för att garantera enfald i genomförandet
  • Säkerställ att området enbart byggs för boende. Någon enkel mataffär och pizzeria och eventuellt frisersalong är tillåtna undantag – men säkerställ att inga företag kan etablera sig i området så att alla yrkesarbetande människor försvinner från området på dagarna
  • Satsa på en och samma upplåtelseform i hela området
  • Bygg färdigt området på kort tid för att garantera enformighet i den arkitektoniska gestaltningen
  • Betrakta området som ”klart” när byggnationen är på plats, d.v.s. planera absolut inte för en förtätning över tid

I verkligheten vill så klart ingen bygga ett nytt utanförskapsområde, men likafullt är det precis det vi gör överallt i landet. Jag tror inte att det handlar om illvilja från någon parts sida. Däremot handlar det faktiskt om oförmåga att tänka klart. För av ett smörgåsbord av bra-att-ha-grejer väljer vi ut det vi tycker passar och tror att vi då är på rätt väg. I själva verket är det kriterierna för den onda staden – samtliga kriterier – som vi måste rikta in oss på. Och då är det självfallet så att SAMTLIGA dessa måste undvikas om vi inte vill bygga ett nytt utanförskapsområde. Vi vet ju alla det här innerst inne, men det finns också en utmaning här. För visst är det lättare och billigare för en kommun att göra upp få stora detaljplaner än många små. Och visst är det rationellt att låta få exploatörer ta hand om stora områden själva istället för att ha många mindre exploatörer. Och visst är det skönt när något ”blir klart” istället för att se på något som en ständig process av utveckling. Och hur tusan får man egentligen företag att etablera sig i ett nytt område? Undvikandet av punkterna för att bygga den onda staden kräver helt enkelt engagemang från alla aktörer inblandade i stadsbyggnationen. Men det är väl å andra sidan också ett högst legitimt krav att ställa på såväl folkvalda som företag eftersom det handlar om vår dagliga miljö – staden, den goda staden!

Martin Ragnar, f.d. utvecklingsdirektör i Haninge kommun

Besiktningsman utan ansvar

Idag är det svårt att tänka sig att köpa en villa utan att låta besikta den av en besiktningsman. Det känns ju tryggt att någon som verkligen kan det här med byggnader med knivskarp blick går igenom objektet och skärskådar säljarens fluffiga argument för att på ett verkligt objektivt sätt påtala objektets företräden, men framförallt dess brister. ”Sen kan man ju sova gott om natten och kostnaden är ju ändå bara några tusenlappar.” Ja, så tänker nog de flesta av oss att det ska gå till. Men vad är det vi egentligen betalar för och vad händer när besiktningsmannen är inkompetent eller bara slarvig?

Allt är en riskkonstruktion

Besiktning av en fastighet kan beställas av såväl säljare som köpare. Ganska ofta köper en köpare in sig i den av säljaren beställda besiktningen. På så vis kan besiktningsmannen fakturera samma tjänst två gånger och på så vis inkluderas också köparen i besiktningsmannens ansvarsförsäkring. Så brukar säljargumentet låta. Ur besiktningsmannens perspektiv är det ju onekligen en fantastisk affärsidé att kunna fakturera två gånger för samma arbete – särskilt när arbetets innehåll är skralt. För av den 20-sidiga rapport som besiktningsprotokollet normalt utgörs av är åtminstone hälften generisk skrämselpropaganda för alla upptänkliga och hart när omöjliga situationer där en viss konstruktion skulle kunna utgöra en risk. Handen på hjärtat – har någon någonsin köpt ett hus där husets grund av besiktningsmannen inte beskrivits i termer av ”riskkonstruktion”. Om besiktningsmännen verkligen tillhör samma skrå av tekniker som de som bygger husen så är det ju minst sagt häpnadsväckande att man inte redan för flera decennier sedan sett till att utföra grunden på ett sådant sätt att den inte längre kan karaktäriseras som en ”riskkonstruktion”. Allt annat tyder ju på en grav inkompetens hos byggbranschen som helhet. Eller tänk om bilbranschens besiktningsmän vid varje besiktningstillfälle varnade mig att sätta mig till rätta i bilen efter det att den passerat besiktningen med hänvisning till att den utgjorde en – riskkonstruktion. Generikan upptar minst hälften av besiktningsprotokollet och är ju sådant som är allmängods och man inte borde behöva betala en enda krona för att få sig till livs. I själva verket torde det ju bara finnas två skäl till att denna textmassa alls finns med i protokollet: Att det ser ut som att man får mer för pengarna samt att besiktningsmannen tvivlar på sin egen kompetens och genom att varna för vargen precis överallt vill friskriva sig från varje tänkbar situation där han själv skulle kunna bli skyldig att ersätta något.

Dolda fel – och öppna

Kombinerar man sedan under säljprocessen besiktningen av fastigheten med att köpa till en dolda fel-försäkring så är besiktningsmannens pengar nära nog kassaskåpssäkra. För skulle något dolt fel upptäckas – ja, då är det ju säljarens dolda fel-försäkring man hänvisar till direkt medan man som besiktningsman bara hoppas att ingen ska överväga möjligheten att stämma denne istället i fall där det dolda inte är en rent svart-vit fråga. En vän till mig köpte för några år sedan ett hus där bottenplattan visade sig ha satt sig så att huset lutade en decimeter. Detta fel var uppenbart inte dolt, men besiktningsmannen missade sin yrkeskompetens till trots att upptäcka felet. Något ansvar för denna grava miss ville han ändå inte ta, trots att säljargumentet för denna besiktning var just att upptäcka fel som köpare inte är kompentent att upptäcka själv och att det dessutom ingick en ansvarsförsäkring mot fel i byggnaden. Argumenten för att inte ta ansvar för besiktningens miss var att felet var så uppenbart att köparna själva borde ha upptäckt felet själva. Men hur kan köpare förväntas upptäcka fel som inte ens en yrkesman upptäcker?

Ropa på vargen

När jag själv nyligen köpte ett ordinärt enplans 1960-talshus beläget i ett område där marken är helt plan varnades jag av besiktningsmannen från Eminenta om och om igen såväl i protokollet som i den muntliga genomgången för att dräneringen i trädgården var viktig att snarast göra om och att marklutningen på fem centimeter på en sträcka av två meter in mot ytterväggen var en annan stor riskfaktor. Absolut ingenting tyder på att det finns någon fuktproblematik i vare sig sockeln eller huset i övrigt. Och på min direkta fråga om det i konsekvensens namn vore bättre att köpa en kubikmeter jord och slänga upp mot ytterväggen så att jag fick till en rejäl lutning ut från fasaden fick jag ett nekande svar, som ju därmed också visade att det avgivna rådet var i grunden oprofessionellt.

Här föreligger riktigt allvarlig fara med tanke på markens fall mot huset (det vita till höger) enligt vad besiktningsmannen tycker.

Besiktningens värde är 0

Altandörren till mitt nya hus är helt skev. Dörrbladet i övre, bortre hörnet buktar ut ett par centimeter så att en enkrona får plats i glipan och sluter därmed så klart alls inte tätt oavsett vilken sorts tätningslist jag monterar. Genom springan läcker alltså värme ut hela tiden genom ett fel som helt uppenbart påverkar husets driftekonomi samtidigt som det föreligger en uppenbar risk för att det kan börja regna in i huset. Detta fel uppmärksammades inte av min besiktningsman. När jag själv så småningom upptäckte det hela och förde frågan på tal fick jag en mängd intressanta svar. Det första handlade om att man vid besiktningen alls inte går igenom hela huset utan bara gör några väl valda stickprovskontroller. Ett senare påstående handlade om att det var lätt för mig att köpa en ny dörr och ett tredje påstående hade innebörden att dörren ju sannolikt var från året då huset byggdes ”och då får man ju räkna med att det kan vara på det sättet”. Inte tillstymmelse till ursäkt för en allvarlig miss, avdrag på arvodet eller det egentligen enda renhåriga – ekonomisk ersättning för att rätta till det missade felet – har erbjudits av Eminenta. Förvisso slits saker och ting, men inget av fönstren på huset – samtliga original – har den minsta tendens till att ha slagit sig. Och med samma resonemang så vet jag inte varför besiktningsmännen överhuvudtaget behöver göra ett besök vid det objekt de ska besiktiga. Ytterligare ett naturligt steg i rationaliseringen borde ju vara att utöver de tio sidorna generika bara lägga till välkända fakta såsom att ditt hus är byggt 19XX och sålunda YY år gammalt. ”Det innebär att det mesta är slitet i lägre eller högre grad och att du ska vara beredd på att saker kan vara trasiga eller bli trasiga. Det är alltså ditt eget fel och ditt eget ansvar, oavsett vilken besiktning eller tjänst du har köpt Och så är det ju så klart på ett sätt – men då borde inte heller dessa intigheter levereras samman med en faktura. För när helheten summeras är mitt bestående intryck att besiktningsmannens främsta kompetens består i konsten att fakturera två aktörer för ett arbete han näppeligen utfört, och som han inte tar ansvar för.

Martin Ragnar